第107章 布局日国房地产1
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石莫想了想，股票交易是实时的，交易速度也很快，投资股票提前一两个月布局就可以了。但房地产的开发周期较长，交易速度也很慢，所以布局房地产最少要提前一两年才行，于是就向袁天帆说了一下他的新想法。
“天帆，从香港股市撤资的行动要加快一点，最迟到五月份就要撤出全部资金，这些钱我不打算再去投资日国的股市了，而是去投资日国的房地产。你下个月，也就是春节后就要拿出一部分套现的股票收益去投资日国的房地产了，知道吗？”
“老板，你现在看好日国的房地产？不看好股市了？”袁天帆有些疑惑，石莫的眼光一向挺准的啊，怎么突然就判断失误了，要改投房地产。
石莫摇摇头，向袁天帆解释道“我没有不看好日国股市，这样子哈，你呢，这么去做。用我们自有的资金去投资日国的房地产，要注意重点去投资东京、大阪这样经济发达活跃的地区。
你要去收购一些日国知名的地产公司，然后用已有的土地做抵押，去日国的银行获得贷款，再拿去投资地产，不要担心负债和利息的问题。给我恨恨的贷，死命的贷，然后疯狂的去买地，然后又拿地去贷款，就这样周而复始的去做。至于日国股市，你就用筹集的存款去做投资，这样方便一点。”
房产地段是很重要的，买好的地段才能达到石莫的预期目标。买住宅讲究地段，买商铺就更讲究地段了，有可能相差很短的距离，而租金、售价就可能相差很大。
而东京市中心的土地价格是从1983年就开始飞涨的，RB人都相信东京将成为亚洲的金融中心，世界各地的企业一定会聚集在东京，因此纷纷抢购东京土地，而石莫此时进场布局刚刚好。
袁天帆惊了，石莫这是要开始作死吗，忍不住爆粗：“卧槽，老板你这样玩，到时日国银行一旦加息，你就玩完了，你想让银行把你抵押的房产都收走吗？六七十亿美元的本金啊，到时候你会亏的吐血的。”
“放心，肯定没事，你就按我说的去做吧，一切后果由我负责。”石莫冷酷坚定道。
石莫很清楚他在做什么，明年开始日国的房地产就处在上升通道之中了，到85年9月时日国签署广场协定，房价就会开始疯狂飙升，最终形成泡沫，只要石莫适时退出来，就完全不会出现袁天帆所说的情况。
而六七十亿美元按石莫的办法放大杠杆后，最少会产生十倍以上的实际投资效果，具体会放大多少倍石莫他自己也不知道。
但想到可以狠狠的剪日国鬼子的羊毛，石莫就很兴奋，很想让这个巨大无比的经济泡沫快点到来，去享受这场资本盛宴，享受泡沫破裂之后日国那凄惨无比的样子。
在RB，有人甚至把广场协议称为“第二次战败”，也就是说是在第二次世界大战后，RB的又一次失败。把广场协议和二战相提并论，可见后果是多么的惨重。
日国为什么会形成泡沫？而同样签署了广场协议，与日国（RB）国情很像的德国却不会呢？
值得一提的是，RB的这个房地产泡沫事件，跟2019年的中国房地产情况很相似，也带给了中国很多的启示。
先来谈一谈在签署广场协定之前日国（RB）的经济情况。
RB呢，在1945年战败的时候变成了一片废墟，这个国家完全是从一片废墟里面重新建立起来，但是RB有很好的经济基础和科技基础，它的人才素质比较高，所以RB在战后经历了很长时间的飞速发展。
其中最重要的原因呢，当然就是美国的帮助扶持，美国对于RB的扶持力度是很大的。比如，美国向RB开放自己全部的市场，你RB的东西到我这来，我全都不加关税。
还有呢，就是二战的战争赔款，美国人说我也不要了，而且我还让其他的一些人也都不要了啊，你RB就发展经济，这样一来呢，你就可以帮我遏制苏联。美国还帮助RB，比如说搞奥运会，搞一些基础设施建设之类的。
所以RB在战后30年的时间里面经济是高速发展，它每年的 GDP 增长有9%这么高，但能够这么高的经济增长持续这么长的时间，这在世界历史上都是非常少见的，所以RB经济在很短暂的时间，经济就完全恢复了。
到了1968年的时候，RB就已经超越了德国，成为世界第二大经济体，1968年的时候就已经是世界第二大经济体了啊，所以RB的恢复速度是非常快的。
而且到了1980年的时候，RB不仅仅从经济总量上来看是世界第二大经济体，而且它的人均 GDP 也已经达到了1万美元，那已经是世界一流的发达国家，所以从此RB进入了发达国家俱乐部里面。
对比中国的情况啊，1980年，我国人均GDP约300美元，相当于世界平均水平的12.3%；
在2020年1月17日（三天前）国家统计局对外公布，经初步核算，2019年全年我国国内生产总值（GDP）为99.0865万亿元，人均GDP首次站上1万美元的新台阶，按照现价美元估算，我国人均GDP大致相当于世界平均水平的90%。
而在2018年，美国的人均GDP为6.25万美元，德国4.8万美元，RB是4万美元，韩国是3.2万美元。
也就是说RB在1980年就达到的经济数据，中国要到2020年才达到，两者相差了整整40年的时间啊。所以说中国不要骄傲自满，还得踏踏实实努力奋斗，发展的更好才行。
继续，RB的贸易类型呢，主要是出口型的，外向型的，而且他的第一大贸易伙伴很显然就是美国，RB的贸易有40%都是对美国的贸易。
在RB的贸易之中呢，它主要出口的产品有家电，比如说RB的电器，在80年代的时候那是非常好的家电，还有汽车、半导体等等。
那么RB把这些产品卖给了美国，结果就造成了这个美国的这个贸易逆差非常大，在1985年的时候，RB对美国的贸易顺差已经达到了462亿美元，也就是说美国一年的贸易逆差有1100亿，其中有一半都是RB贡献的。
也就是说美国进口了很多RB的产品，但是呢，RB却没有进口美国同样多的产品啊，所以这样一来呢，很多钱就流到RB去了。
每年被RB赚过去这么多钱，美国人心里当然很不舒服了，一看自己的小弟长得比自己还大，怎么办是吧？
美国就想通过一些贸易争端的办法来解决这个问题，而不是去提升自己的产品质量和降低价格。比如说对某一些RB的产品征收很高的关税，比如对摩托车收100%的关税，对计算机征收100%的关税。
还限制RB的某些东西，比如轿车的出口啊，同时还强迫你必须要多进口美国的农产品，这就跟2019年美国人和中国做的这个贸易争端是差不多的，但只不过当时他是对自己的小弟RB开刀的。
但这些措施做了产生的效果还不行，所以美国人最终想到了一个问题，为什么RB的东西这么畅销呢，就是因为RB的劳动力价格便宜，或者说RB的东西便宜，为什么美国的东西不畅销呢？因为它贵。
所以如果调整日美之间的货币汇率的话，才能从根本上解决这个贸易逆差的问题，所以最终呢，美国人把这个矛头指向了这个汇率问题。
在这样的背景下，广场会议就召开了，在1985年9月22号的时候，在美国纽约广场饭店有5个发达国家的财政部长或者央行行长齐聚一堂来开会。
这5个发达国家就是美国，RB，英国，法国和西德，这5个国家的会议主要议题呢，就是如何解决美国的问题，那最后大家商量出来一个结果，结果就是美元被严重高估，要通过联合干预外汇市场，促使美元有序贬值。
为什么美元贬值了就可以解决问题呢？因为美元贬值之后呢，外国的商品到了美国之后价格就会变高，因为美元便宜了那价格就会变高，所以美国的进口就会受阻，同时呢，美元便宜了之后，美国出口是以美元计价的产品就会变得便宜，所以美国的出口业就会增长，它也容易解决国内的一些问题。
根据协议，四国货币开始升值。日元兑美元在1987年底时升值已接近100%，德国马克也升值101.27%，英镑升值66.98%，法郎升值100.55%，其他欧洲重要货币，像瑞士法郎、意大利里拉也大幅升值。
这期间对美元升值的货币不止日元一种货币，而且日元升值幅度也不是最大的。但是，后续20多年经济失落的却只有RB一国。
这个协议，当时有两种说法，第1种就是说这个协议是美国逼迫RB签订的，所以这个RB作为美国的跟班他没有办法。第2种说法就是这个协议他是RB人自己提出来的。为什么RB人自己要提出一个损害自己利益的协议呢？
因为要知道，美元如果贬值的话，美国的这个国债就跟着贬值了，RB当时持有大量的美国国债，而这个国债会贬值比如50%，那RB的资产就缩水了，那RB为什么要提出这个协议呢？
首先是因为，RB和美国的贸易关系非常紧密，由于当时美元不断升值，RB大藏省（主管财政金融税收）担心美元会恐慌性崩盘，会带来巨大动荡，RB产业界也怕美国贸易保护主义抬头，打压RB商品（美国外贸赤字一度其中约一半来自于RB）。
所以它要防止这件事出现啊，这是第1点。而且其他的主要的西方国家也十分希望共同进行干预，但被当时的美国财长里甘拒绝了，因为里甘坚持自由市场和浮动汇率理念，而且美国总统里根认为“美元强则美国强”。直到换了贝克接任财长。美国开始愿意和RB等国家来谈判，解决美元汇率等问题。
第2点呢，就是RB一直想在国际事务上多发挥一些作用来促使自己大国形象的树立，因为他在二战之后一直是战败国的形象，所以他希望为国际上多做一点贡献。
那么不管这个协议到底是美国逼RB签的，还是RB人自己提出来的，反正最后这个协议是签了，签了之后对RB有什么样的影响呢？
石莫想了想，股票交易是实时的，交易速度也很快，投资股票提前一两个月布局就可以了。但房地产的开发周期较长，交易速度也很慢，所以布局房地产最少要提前一两年才行，于是就向袁天帆说了一下他的新想法。
“天帆，从香港股市撤资的行动要加快一点，最迟到五月份就要撤出全部资金，这些钱我不打算再去投资日国的股市了，而是去投资日国的房地产。你下个月，也就是春节后就要拿出一部分套现的股票收益去投资日国的房地产了，知道吗？”
“老板，你现在看好日国的房地产？不看好股市了？”袁天帆有些疑惑，石莫的眼光一向挺准的啊，怎么突然就判断失误了，要改投房地产。
石莫摇摇头，向袁天帆解释道“我没有不看好日国股市，这样子哈，你呢，这么去做。用我们自有的资金去投资日国的房地产，要注意重点去投资东京、大阪这样经济发达活跃的地区。
你要去收购一些日国知名的地产公司，然后用已有的土地做抵押，去日国的银行获得贷款，再拿去投资地产，不要担心负债和利息的问题。给我恨恨的贷，死命的贷，然后疯狂的去买地，然后又拿地去贷款，就这样周而复始的去做。至于日国股市，你就用筹集的存款去做投资，这样方便一点。”
房产地段是很重要的，买好的地段才能达到石莫的预期目标。买住宅讲究地段，买商铺就更讲究地段了，有可能相差很短的距离，而租金、售价就可能相差很大。
而东京市中心的土地价格是从1983年就开始飞涨的，RB人都相信东京将成为亚洲的金融中心，世界各地的企业一定会聚集在东京，因此纷纷抢购东京土地，而石莫此时进场布局刚刚好。
袁天帆惊了，石莫这是要开始作死吗，忍不住爆粗：“卧槽，老板你这样玩，到时日国银行一旦加息，你就玩完了，你想让银行把你抵押的房产都收走吗？六七十亿美元的本金啊，到时候你会亏的吐血的。”
“放心，肯定没事，你就按我说的去做吧，一切后果由我负责。”石莫冷酷坚定道。
石莫很清楚他在做什么，明年开始日国的房地产就处在上升通道之中了，到85年9月时日国签署广场协定，房价就会开始疯狂飙升，最终形成泡沫，只要石莫适时退出来，就完全不会出现袁天帆所说的情况。
而六七十亿美元按石莫的办法放大杠杆后，最少会产生十倍以上的实际投资效果，具体会放大多少倍石莫他自己也不知道。
但想到可以狠狠的剪日国鬼子的羊毛，石莫就很兴奋，很想让这个巨大无比的经济泡沫快点到来，去享受这场资本盛宴，享受泡沫破裂之后日国那凄惨无比的样子。
在RB，有人甚至把广场协议称为“第二次战败”，也就是说是在第二次世界大战后，RB的又一次失败。把广场协议和二战相提并论，可见后果是多么的惨重。
日国为什么会形成泡沫？而同样签署了广场协议，与日国（RB）国情很像的德国却不会呢？
值得一提的是，RB的这个房地产泡沫事件，跟2019年的中国房地产情况很相似，也带给了中国很多的启示。
先来谈一谈在签署广场协定之前日国（RB）的经济情况。
RB呢，在1945年战败的时候变成了一片废墟，这个国家完全是从一片废墟里面重新建立起来，但是RB有很好的经济基础和科技基础，它的人才素质比较高，所以RB在战后经历了很长时间的飞速发展。
其中最重要的原因呢，当然就是美国的帮助扶持，美国对于RB的扶持力度是很大的。比如，美国向RB开放自己全部的市场，你RB的东西到我这来，我全都不加关税。
还有呢，就是二战的战争赔款，美国人说我也不要了，而且我还让其他的一些人也都不要了啊，你RB就发展经济，这样一来呢，你就可以帮我遏制苏联。美国还帮助RB，比如说搞奥运会，搞一些基础设施建设之类的。
所以RB在战后30年的时间里面经济是高速发展，它每年的 GDP 增长有9%这么高，但能够这么高的经济增长持续这么长的时间，这在世界历史上都是非常少见的，所以RB经济在很短暂的时间，经济就完全恢复了。
到了1968年的时候，RB就已经超越了德国，成为世界第二大经济体，1968年的时候就已经是世界第二大经济体了啊，所以RB的恢复速度是非常快的。
而且到了1980年的时候，RB不仅仅从经济总量上来看是世界第二大经济体，而且它的人均 GDP 也已经达到了1万美元，那已经是世界一流的发达国家，所以从此RB进入了发达国家俱乐部里面。
对比中国的情况啊，1980年，我国人均GDP约300美元，相当于世界平均水平的12.3%；
在2020年1月17日（三天前）国家统计局对外公布，经初步核算，2019年全年我国国内生产总值（GDP）为99.0865万亿元，人均GDP首次站上1万美元的新台阶，按照现价美元估算，我国人均GDP大致相当于世界平均水平的90%。
而在2018年，美国的人均GDP为6.25万美元，德国4.8万美元，RB是4万美元，韩国是3.2万美元。
也就是说RB在1980年就达到的经济数据，中国要到2020年才达到，两者相差了整整40年的时间啊。所以说中国不要骄傲自满，还得踏踏实实努力奋斗，发展的更好才行。
继续，RB的贸易类型呢，主要是出口型的，外向型的，而且他的第一大贸易伙伴很显然就是美国，RB的贸易有40%都是对美国的贸易。
在RB的贸易之中呢，它主要出口的产品有家电，比如说RB的电器，在80年代的时候那是非常好的家电，还有汽车、半导体等等。
那么RB把这些产品卖给了美国，结果就造成了这个美国的这个贸易逆差非常大，在1985年的时候，RB对美国的贸易顺差已经达到了462亿美元，也就是说美国一年的贸易逆差有1100亿，其中有一半都是RB贡献的。
也就是说美国进口了很多RB的产品，但是呢，RB却没有进口美国同样多的产品啊，所以这样一来呢，很多钱就流到RB去了。
每年被RB赚过去这么多钱，美国人心里当然很不舒服了，一看自己的小弟长得比自己还大，怎么办是吧？
美国就想通过一些贸易争端的办法来解决这个问题，而不是去提升自己的产品质量和降低价格。比如说对某一些RB的产品征收很高的关税，比如对摩托车收100%的关税，对计算机征收100%的关税。
还限制RB的某些东西，比如轿车的出口啊，同时还强迫你必须要多进口美国的农产品，这就跟2019年美国人和中国做的这个贸易争端是差不多的，但只不过当时他是对自己的小弟RB开刀的。
但这些措施做了产生的效果还不行，所以美国人最终想到了一个问题，为什么RB的东西这么畅销呢，就是因为RB的劳动力价格便宜，或者说RB的东西便宜，为什么美国的东西不畅销呢？因为它贵。
所以如果调整日美之间的货币汇率的话，才能从根本上解决这个贸易逆差的问题，所以最终呢，美国人把这个矛头指向了这个汇率问题。
在这样的背景下，广场会议就召开了，在1985年9月22号的时候，在美国纽约广场饭店有5个发达国家的财政部长或者央行行长齐聚一堂来开会。
这5个发达国家就是美国，RB，英国，法国和西德，这5个国家的会议主要议题呢，就是如何解决美国的问题，那最后大家商量出来一个结果，结果就是美元被严重高估，要通过联合干预外汇市场，促使美元有序贬值。
为什么美元贬值了就可以解决问题呢？因为美元贬值之后呢，外国的商品到了美国之后价格就会变高，因为美元便宜了那价格就会变高，所以美国的进口就会受阻，同时呢，美元便宜了之后，美国出口是以美元计价的产品就会变得便宜，所以美国的出口业就会增长，它也容易解决国内的一些问题。
根据协议，四国货币开始升值。日元兑美元在1987年底时升值已接近100%，德国马克也升值101.27%，英镑升值66.98%，法郎升值100.55%，其他欧洲重要货币，像瑞士法郎、意大利里拉也大幅升值。
这期间对美元升值的货币不止日元一种货币，而且日元升值幅度也不是最大的。但是，后续20多年经济失落的却只有RB一国。
这个协议，当时有两种说法，第1种就是说这个协议是美国逼迫RB签订的，所以这个RB作为美国的跟班他没有办法。第2种说法就是这个协议他是RB人自己提出来的。为什么RB人自己要提出一个损害自己利益的协议呢？
因为要知道，美元如果贬值的话，美国的这个国债就跟着贬值了，RB当时持有大量的美国国债，而这个国债会贬值比如50%，那RB的资产就缩水了，那RB为什么要提出这个协议呢？
首先是因为，RB和美国的贸易关系非常紧密，由于当时美元不断升值，RB大藏省（主管财政金融税收）担心美元会恐慌性崩盘，会带来巨大动荡，RB产业界也怕美国贸易保护主义抬头，打压RB商品（美国外贸赤字一度其中约一半来自于RB）。
所以它要防止这件事出现啊，这是第1点。而且其他的主要的西方国家也十分希望共同进行干预，但被当时的美国财长里甘拒绝了，因为里甘坚持自由市场和浮动汇率理念，而且美国总统里根认为“美元强则美国强”。直到换了贝克接任财长。美国开始愿意和RB等国家来谈判，解决美元汇率等问题。
第2点呢，就是RB一直想在国际事务上多发挥一些作用来促使自己大国形象的树立，因为他在二战之后一直是战败国的形象，所以他希望为国际上多做一点贡献。
那么不管这个协议到底是美国逼RB签的，还是RB人自己提出来的，反正最后这个协议是签了，签了之后对RB有什么样的影响呢？